第一章 總則

第一條 為進一步推進和規(guī)范本市舊村莊更新改造工作，促進城鄉(xiāng)建設協調發(fā)展，優(yōu)化城市生態(tài)環(huán)境，維護農村集體經濟組織和村民的長遠利益，根據有關法律法規(guī)和《廣州市城市更新辦法》的規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市行政區(qū)域范圍內，符合舊村莊改造政策且納入城市更新（“三舊”改造）數據庫的舊村莊的更新改造，以及經市政府同意，舊村莊與其他存量建設用地、零星農用地統籌整理進行成片更新改造，適用本辦法。

第三條 舊村莊更新改造包括全面改造和微改造兩種方式：

（一）全面改造。按照城鄉(xiāng)規(guī)劃的要求，難以通過局部改造改善居住環(huán)境、完善城市基礎設施，須以整體拆除重建為主實施的更新方式。

（二）微改造。以保護歷史文化和自然生態(tài)、促進舊村莊和諧發(fā)展為目的的更新方式，包含整治修繕和局部改造。

整治修繕是對環(huán)境較差、公共服務配套設施不完善的舊村莊，以改善居住環(huán)境和保護歷史文化為目的，通過增加市政公共服務設施，管線下地，打通交通道路、消防通道，對單體建筑進行整治修繕和重建，實現“三線”下地、“雨污分流”，改善人居環(huán)境和提升社區(qū)功能。

局部改造是保持村莊傳統特色風貌，改善居住環(huán)境，通過局部拆除、抽疏建筑等辦法實施的整治。

第四條 舊村莊全面改造主要包括以下三種模式：

（一）征收儲備。由政府整理土地，負責村民住宅和村集體物業(yè)復建安置補償，整理的土地納入儲備后實施公開出讓或用于市政公用設施建設，村集體經濟組織不參與土地出讓收益分成。

（二）自主改造。由村集體經濟組織根據批復的項目實施方案自行拆遷補償安置，由村集體經濟組織或其全資子公司申請以協議出讓方式獲得融資地塊開發(fā)融資。

（三）合作改造。由村集體經濟組織根據批復的項目實施方案和制定的拆遷補償安置方案，通過市公共資源交易中心公開招標引進開發(fā)企業(yè)合作參與改造，村集體經濟組織可申請將融資地塊協議出讓給原農村集體經濟組織與市場主體組成的合作企業(yè)；或者通過融資地塊公開出讓引入合作企業(yè)進行改造。

第五條 舊村莊更新改造應當有利于城鄉(xiāng)生態(tài)環(huán)境改善和產業(yè)結構調整，先規(guī)劃，后實施，嚴格遵循規(guī)劃管控。堅持以人為本、規(guī)劃先行、完善配套、提升公共服務、增進社會和諧，促進經濟效益、生態(tài)效益和社會效益綜合提升。

舊村莊更新改造應當注重保護具有歷史文化價值的古村落、古村莊、古村群，堅持“保護優(yōu)先、民意優(yōu)先、生態(tài)優(yōu)先、公建優(yōu)先”原則，立足實際、因地制宜，發(fā)掘歷史文化內涵、培育特色，打造宜居、宜業(yè)、宜游的歷史文化古村品牌。

第六條 市城市更新領導機構負責審議舊村莊更新改造重大政策措施，審定城市更新規(guī)劃、計劃和城市更新資金使用安排，審定更新片區(qū)策劃方案和項目實施方案。

市城市更新部門負責研究起草舊村莊更新改造政策，組織編制舊村莊更新改造中長期規(guī)劃、年度計劃、更新片區(qū)策劃方案、專項資金使用計劃，建立常態(tài)的基礎數據調查制度，組織各區(qū)政府開展基礎數據調查工作，建立城市更新數據庫，統籌安置房建設使用計劃，建立審核協調機制，統籌舊村莊更新改造項目審核，并對項目實施進行監(jiān)督管理。

各區(qū)政府是本轄區(qū)舊村莊更新改造工作的責任主體，負責組織編制舊村莊更新改造計劃，舊村莊更新改造項目前期摸查，編制片區(qū)策劃方案、項目實施方案和拆遷補償安置方案，做好與拆遷補償安置、項目運作、建設管理相關的維護社會穩(wěn)定等工作。

各相關行政主管部門在各自法定職責范圍內依據市城市更新領導機構的決策開展舊村莊更新改造的相關工作。

第七條 舊村莊改造可多渠道籌集更新資金來源，包括：

（一）市、區(qū)財政投入的城市更新資金；

（二）國家有關改造貸款政策性信貸資金以及各級財政的新農村、文明村建設經費；

（三）整理村集體及成片低效土地后節(jié)余土地的出讓金收入；

（四）參與改造的市場主體投入的更新改造資金；

（五）村集體、村民及其他權屬人自籌更新改造經費；

（六）其他符合規(guī)定的資金。

第八條 舊村莊更新改造應當與查處違法用地、違法建設相結合。區(qū)政府應當建立有效機制，杜絕新增違法用地、違法建設，加大對現狀違法用地、違法建設的查處。

鎮(zhèn)政府、街道辦事處應當開展對轄區(qū)內違法建設的日常巡查、發(fā)現、制止、拆除、報告等工作，及時有效制止違法建設行為。

村民委員會、村集體經濟組織應當自覺加強對本村村民建房的管理，保障村集體共同利益。

第二章 改造策劃

第九條 城市更新片區(qū)包括舊村莊更新改造的，在片區(qū)策劃方案中應當明確發(fā)展定位、更新策略和產業(yè)導向、城市公共配套基礎設施設置等內容，進行經濟可行性、規(guī)劃實施可行性的評估，測算安置、復建規(guī)模和改造效益。

片區(qū)策劃方案應當將舊村莊的現有居住人口規(guī)模納入統計，計入公建配套的計算基數，以進一步完善相關配套設施。

第十條 片區(qū)策劃方案應當根據城市更新數據庫中的相關基礎數據編制。

城市更新數據庫中相關數據尚不健全的，由區(qū)政府牽頭負責，組織開展調查工作，完善土地、房屋、規(guī)劃、人口、歷史文化遺存等基礎數據。

區(qū)政府可結合土地調查、地形丈量、有資質的機構對現狀土地房屋的測量成果等，獲取土地、房屋基礎數據。

市城市更新部門應當對區(qū)政府調查的基礎數據進行審核，符合有關基礎數據調查規(guī)定的，納入城市更新數據庫。

第十一條 片區(qū)策劃方案應當確定舊村莊改造范圍。舊村莊改造范圍由市城市更新部門會同區(qū)政府按以下原則確定：

（一）以自然村或行政村形成并納入城市更新（“三舊”改造）數據庫范圍的建設用地為基礎，根據該集體經濟組織集體土地所有權權屬范圍、土地利用現狀圖、城市總體規(guī)劃圖、第二次土地調查影像圖、新一輪土地利用總體規(guī)劃圖疊加信息，合理確定舊村莊更新改造范圍。

（二）舊村莊在全面改造項目用地范圍原則上以舊村莊的建設用地范圍為基礎，屬于村集體（含該村屬下經濟合作社）權屬范圍的用地應當全部納入更新改造，可以結合所在地塊的特點和周邊路網結構，合理整合集體經濟發(fā)展用地、廢棄礦山用地、國有土地等周邊土地資源，實施連片整體更新改造。

（三）村集體有留用地指標欠賬的，可通過留用地落地的方式將符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的村集體土地納入舊村莊改造范圍；村集體沒有留用地指標欠賬的，可采取村集體申請預支留用地指標或村集體承諾今后發(fā)生征地時不再申請留用地等方式，將符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的村集體土地納入舊村莊改造范圍。改造范圍內的農用地，符合邊角地、夾心地、插花地的，不需要抵扣留用地指標。

第十二條 片區(qū)策劃方案應當確定舊村莊的改造方式和改造模式。

對位于城市重點功能區(qū)、對完善城市功能和提升產業(yè)結構有較大影響、通過局部改造難以改善居住環(huán)境的舊村莊，可以確定為全面改造；對具有歷史文化保護價值或基本符合城市規(guī)劃要求的舊村莊，可以確定為微改造。

對涉及重大基礎設施建設或權屬復雜、不能實行土地歸宗后聯合改造或同一主體改造的舊村莊項目，可確定為政府征收儲備模式；對權屬單一、征求意見獲得村集體經濟組織成員80％以上同意改造的村，可確定為合作改造或自主改造模式，并由區(qū)政府在征求意見的基礎上確定復建安置總量核算方式，核算方式確定后不得變更。

第十三條 片區(qū)策劃方案應當綜合人口、戶籍、現狀建筑量等因素，以不突破規(guī)劃可承載能力，保障改造切實可行為原則，核定舊村莊改造復建安置總量。片區(qū)策劃方案確定的復建安置總量不得突破。

住宅復建總量按照“棟”或者“戶”兩種方式進行核定。

以“棟”方式核定的，住宅復建總量按照每棟村民住宅280平方米乘以改造范圍內合法的村民住宅總棟數或以合法村民住宅建筑基底總面積的3.5倍，并以不超過總量10％的比例上浮后核定；以“戶”方式核定的，住宅復建總量按照每戶280平方米乘以改造范圍內的總戶數進行核定，“戶”的核定標準按照本市村莊規(guī)劃建設管理的相關規(guī)定執(zhí)行。住宅復建安置總量不含住宅公建配套建筑面積。本款所稱“合法”指有房屋產權證、村鎮(zhèn)建房許可證、宅基地證、2007年6月30日前的有關批準使用房屋宅基地的證明或區(qū)政府實施村民建房登記管理的證明、確認屬于一戶一宅的建設證明等。

集體經濟組織物業(yè)復建總量按集體經濟組織合法建筑面積1∶1核定復建量。對2007年6月30日之前建設的違法建筑，按照現有建筑面積2∶1比例核定復建量；對2007年6月30日之后建設的違法建筑，不予核定。本款所稱“合法”是指有房屋產權證或合法報建手續(xù)。

第十四條 片區(qū)策劃方案編制階段，區(qū)政府應當組織區(qū)城市更新部門、屬地鎮(zhèn)（街道）就改造意愿、改造方式、模式、復建安置總量核定等，以座談、問卷、代表會議等多種方式充分征求改造范圍內業(yè)主意見。

由區(qū)政府組織編制的片區(qū)策劃方案，報市城市更新部門；市城市更新部門組織市有關職能部門進行聯合審查后，報市城市更新領導機構審定。

第十五條 片區(qū)策劃方案經市城市更新領導機構審定后，涉及調整控制性詳細規(guī)劃的，由市城市更新部門或區(qū)政府依據經審定的片區(qū)策劃方案編制控制性詳細規(guī)劃調整論證報告，提出規(guī)劃方案意見，申請調整控制性詳細規(guī)劃，提交市規(guī)劃委員會審議并經市政府批準。

第三章 項目實施方案

第十六條 片區(qū)策劃方案經市城市更新領導機構審定后，由區(qū)政府按照規(guī)定組織編制項目實施方案。項目實施方案應當委托具有乙級以上規(guī)劃資質的規(guī)劃設計單位編制。

項目實施方案應當以納入城市更新數據庫的數據為基礎，根據片區(qū)策劃方案和經批準的控制性詳細規(guī)劃編制。項目實施方案應當明確現狀調查成果、改造范圍、用地界址、地塊界線、復建和融資建筑量、改造成本、資金平衡、產業(yè)項目、用地整合、拆遷補償安置、農轉用報批、建設時序、社會穩(wěn)定風險評估等內容。

區(qū)政府應當委托有資質的勘測機構，出具土地勘測定界技術報告和房屋調查成果報告，并對項目實施方案數據的合法性和準確性進行認定。對已確權或取得合法用地批文的，由區(qū)國土規(guī)劃部門出具土地、房屋產權登記查冊表或用地證明文件；對沒有確權或沒有取得合法用地批文但辦理過規(guī)劃報建手續(xù)的，由區(qū)國土規(guī)劃部門出具意見；對沒有規(guī)劃、國土批準文件的，由城管部門會同屬地鎮(zhèn)、街道出具意見。區(qū)政府應當對經認定的數據進行公示。數據公示應當在改造項目所在地和區(qū)城市更新部門官網公示15日以上，對數據有異議的，數據調查和核查部門應當予以答復，確有錯誤的，應當更正。

市城市更新部門應當對區(qū)政府認定的數據進行核查，其中對土地房屋數據應當委托專業(yè)機構進行全面核查。經核查，房屋建筑總量、按性質分類的各類建筑量、違法建筑（應明確建設時間）、合法建筑、建筑棟數、基底面積等各類數據總量誤差超過5％的，應當由屬地區(qū)政府重新組織數據調查，并在實施方案中相應扣減區(qū)政府和村集體的規(guī)劃節(jié)余量的分成比例。歷史文化遺存數據由市城市更新部門會同文物主管部門核查。

房屋建筑總量、按性質分類的各類建筑量、違法建筑（應明確建設時間）、合法建筑、建筑棟數、基底面積等各類數據總量較片區(qū)策劃方案的基礎數據誤差超過5％，且無充分、正當理由的，應當按《廣州市城市更新辦法》第五十四條、第五十五條的規(guī)定問責。

項目實施方案包含拆遷補償安置方案。拆遷補償安置方案的補償安置原則、標準應當參照農民集體所有土地征收補償辦法和本市村莊規(guī)劃建設管理的有關規(guī)定執(zhí)行。

第十七條 區(qū)政府應當組織專家對項目實施方案的經濟性、可行性和實施風險進行論證，并相應提出完善措施。

區(qū)政府應當根據專家論證意見組織修改形成實施方案征求意見稿。

第十八條 項目實施方案征求意見稿應當向相關村集體經濟組織、村民和相關權屬人征求意見，征求意見時間不得少于30日。村集體經濟組織、村民和相關權屬人可就實施方案征求意見稿提出意見和建議。

區(qū)政府應當就項目實施方案征求意見稿征求市、區(qū)相關單位意見。征求意見后，區(qū)政府應當綜合研究，充分聽取各方意見，完善項目實施方案，形成項目實施方案草案及其相關說明。

第十九條 區(qū)政府應當將修改完善的項目實施方案草案報市城市更新部門審核。市城市更新部門牽頭會同市城市更新領導機構成員單位進行研究并提出審核意見，重大復雜項目應報市城市更新領導機構研究協調。

市城市更新部門應當書面向屬地區(qū)政府反饋審核意見。區(qū)政府應當按照審核意見修改完善項目實施方案，并形成項目實施方案村民表決稿。

第二十條 全面改造項目實施方案村民表決稿（含拆遷補償安置方案）經村民（含村改居后的居民）和世居祖屋權屬人總人數的80％以上同意后，由區(qū)政府根據村民同意的表決稿形成項目實施方案送審稿，送審稿報市城市更新部門。市城市更新部門對表決情況審核后，對高比例表決通過的送審稿，優(yōu)先提交市城市更新領導機構審議；市城市更新領導機構優(yōu)先審議高比例表決通過的送審稿。

微改造的表決按照本辦法第四十六條的規(guī)定執(zhí)行。

第二十一條 市城市更新領導機構應當對項目實施方案送審稿中的現狀調查成果、改造范圍、用地界址、地塊界線、規(guī)劃實施、復建和融資量測算（拆建比）、改造成本、融資樓面地價、資金平衡方案、改造方式、改造風險評估、拆遷補償方案及表決情況等進行審議。

市城市更新部門根據市城市更新領導機構議定事項，在市城市更新領導機構審定項目后向區(qū)政府核發(fā)項目實施方案批復。項目實施方案需要完善的，應當先按市城市更新領導機構審議意見修改完善。項目實施方案批復應當在城市更新部門官方網站上公布。

市城市更新領導機構審議意見對拆遷補償安置方案進行修改的，需要按照審議修改后的方案重新組織村民表決。

第二十二條 項目實施方案審批確定后，區(qū)政府組織村集體簽訂補償安置協議。對于住宅房屋可分期簽訂補償安置協議，每一期應當達到80％以上權屬人簽約后方可啟動房屋拆除工作。

補償安置協議在項目實施方案批復后3年內仍未達到80％以上權屬人簽約比例的，項目實施方案應當重新報批。

第四章 改造實施

第二十三條 征收儲備類項目由政府按照土地整理和土地出讓兩階段模式推進。

區(qū)政府負責土地的前期開發(fā)整理，區(qū)城市更新部門具體負責村民住宅和村集體物業(yè)復建安置補償。復建安置地塊可以劃撥方式，由政府依法確定的相關企業(yè)代建完成后，直接確權給村集體經濟組織、村民和相關權屬人。復建安置地塊之外的其余土地完成前期開發(fā)整理后，納入土地供應計劃，由政府按規(guī)定組織供應；也可以配建村民住宅和村集體物業(yè)復建安置房作為出讓條件，將融資地塊、市政配套地塊與復建安置地塊一并通過公開方式出讓給開發(fā)企業(yè)，項目建成后，市政配套項目按規(guī)定移交給市區(qū)相關部門，復建安置項目直接確權給村集體經濟組織和村民。

第二十四條 合作改造類項目由區(qū)政府主導，由村集體經濟組織根據批復的項目實施方案和制定的拆遷補償安置方案，公開引進合作企業(yè)參與改造；或通過土地公開出讓，引進合作企業(yè)參與改造。

合作改造類項目可以一次性引入合作企業(yè)，也可按照土地整理、土地開發(fā)兩階段分別引入合作企業(yè)。

第二十五條 合作改造類項目一次性引入合作企業(yè)應當符合以下規(guī)定：

（一）項目實施方案批復前，村集體經濟組織不得自行選取合作企業(yè)。項目實施方案批復后，方可開展合作改造方案的擬定和項目實施主體的選擇、確認工作。

（二）村集體經濟組織應當通過市公共資源交易中心公開選擇合作企業(yè)參與改造。村集體經濟組織根據項目實施方案和確定的拆遷補償安置方案，制定引入合作企業(yè)的招標、掛牌、拍賣文件，報區(qū)政府審核同意后，委托市公共資源交易中心以“招拍掛”方式確定合作企業(yè)，公開擇優(yōu)選擇合作企業(yè)參與改造。在市公共資源交易中心發(fā)布的招標、掛牌、拍賣公告信息，應當同步在改造項目所在地的區(qū)、鎮(zhèn)（街道）、村（聯社）農村集體資產交易服務機構發(fā)布。

（三）招標文件應當對包括項目實施方案、已經表決通過的拆遷補償安置方案、現狀違法建設量和實際拆建量等內容在內的相關信息進行充分披露，禁止設置傾向性、不合理的條件，并預留足夠的時間，以利于有意向的企業(yè)充分參與競爭。發(fā)布招標公告日期距投標截止日期，不得少于6個月。如招標未成的，則第二次發(fā)布招標公告日期距投標截止日期，不得少于2個月。禁止節(jié)假日及節(jié)假日前2日發(fā)布招標公告。

（四）參與招標企業(yè)應當承諾未參與該村更新改造基礎數據摸查和方案編制工作；如有違反承諾的，一經核實，應當自愿退出招標、取消競投標資格或終止相關合同。城市更新部門應當公布舉報電話，加強對招標活動的監(jiān)督管理。監(jiān)察部門應當加強監(jiān)察。村務監(jiān)督委員會應當對招標活動和信息披露情況進行監(jiān)督。

（五）確定合作企業(yè)后，村集體經濟組織應與合作企業(yè)簽訂合作改造協議，明確由合作企業(yè)投資、由村集體經濟組織完成改造范圍內的全部土地整理工作及其他相關的具體權責要求。

（六）安置地塊由村集體經濟組織申請劃撥使用。村集體經濟組織也可申請將地塊轉為國有土地。

（七）融資地塊由村集體經濟組織在組織完成房屋拆遷補償安置后，再按規(guī)定申請轉為國有土地，直接協議出讓給原農村集體經濟組織與市場主體組成的合作企業(yè)；經批準后，由合作企業(yè)與市國土部門直接簽訂土地出讓合同。

（八）安置房和融資地塊可以按照改造方案確定的分期計劃進行合理的分期開發(fā)。

2015年8月18日前，按本市“城中村”改造原有關程序，通過村集體經濟組織集體表決同意選擇合作企業(yè)，已簽訂合作意向書，并按規(guī)定要求報批，經區(qū)政府批準，且經市城市更新領導機構審定的合作改造類項目，不適用本條前款規(guī)定。

第二十六條 鼓勵舊村莊自主改造類項目按照土地整理、土地開發(fā)兩階段分別引入合作企業(yè)，并優(yōu)先納入舊村莊改造年度實施計劃。

（一）土地整理階段。舊村莊更新改造項目需要融資籌集資金用于土地整理的，應當以公開方式引入市場主體具體實施拆遷補償安置工作，以承諾在限定時限內完成拆遷且拆遷補償安置成本及合理利潤最小者為實施主體，被選定的投資實施主體應當按協議約定投資參與完成土地整理，并按照約定條件獲得相應的投資利潤。

（二）土地開發(fā)階段。完成融資地塊上房屋補償安置和土地整理后，確定為村集體經濟組織使用的，交由村集體經濟組織開發(fā)；需要引入合作企業(yè)的，由村集體經濟組織通過市公共資源交易中心平臺公開選擇開發(fā)單位或合作企業(yè)開發(fā)建設。

第二十七條 由村集體經濟組織自行改造的，項目實施方案應當綜合考慮融資開發(fā)成本并給予合理開發(fā)利潤后確定項目的實施相關條件，項目實施主體應當嚴格按照約定的條件內容履行，不得變更約定內容。

融資地塊在依申請按規(guī)定轉為國有之后，村集體經濟組織或其全資子公司可以協議出讓方式取得融資地塊開發(fā)融資。

村集體經濟組織或其全資子公司取得融資地塊土地使用權后進行轉讓的，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條規(guī)定，完成房屋建設工程的開發(fā)投資總額的25％以上。

第二十八條 村集體經濟組織自主改造項目中引入社會資本或進行融資的，應當按照本辦法引入合作企業(yè)的規(guī)定執(zhí)行。

負責開展自主改造的村集體經濟組織全資子公司，轉讓部分股權的，應當視為合作改造，按照本辦法引入合作企業(yè)的規(guī)定執(zhí)行。

負責開展自主改造的村集體經濟組織全資子公司，轉讓全部股權的，按《廣東省農村集體經濟組織管理規(guī)定》，股權轉讓由村集體經濟組織成員大會表決通過后，應當按照《廣州市農村集體資產交易管理辦法》，在市或所在地區(qū)一級三資交易平臺公開掛牌轉讓。

第二十九條 舊村莊改造分期開發(fā)應當符合以下要求：

（一）分期實施應當按照安置地塊優(yōu)先于融資地塊的順序安排，也可每期將安置地塊與融資地塊結合安排，但首期應當優(yōu)先建設安置房。

（二）居住用地內（安置房用地除外）獨立設置的市政公用設施和公共服務設施應當在分期開發(fā)規(guī)劃地塊建設總量（不含市政公用設施和公共服務設施）完成50％前建設完畢，并取得建設工程規(guī)劃驗收合格證。其中，垃圾壓縮站、變電站、公共廁所、綜合醫(yī)院、衛(wèi)生服務中心、衛(wèi)生站、消防站、派出所、燃氣供應站、公交首末站等設施應當先于住宅首期工程或者與其同時申請建設工程規(guī)劃許可證，并在住宅首期工程預售前先行驗收，取得建設工程規(guī)劃驗收合格證。

（三）未完成整體開發(fā)之前，單個項目不得轉讓。

第三十條 合作企業(yè)或融資地塊競得人應當按規(guī)定在舊村莊動遷之前，在指定銀行設立復建安置資金專用賬戶，結合項目分期開發(fā)時序，按要求足額存入復建安置資金。

第三十一條 舊村莊改造拆遷補償安置工作應當遵循“先安置、后拆遷”的原則。村集體給予補償后，被拆遷人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。

改造過程中要先行啟動安置房建設，在保證工程質量的前提下，加快項目建設，及時妥善安置動遷村民。

任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使搬遷。禁止建設單位參與拆遷活動。發(fā)生重大惡性事件的，嚴肅查處并追究責任。

第三十二條 鼓勵利用村集體舊廠房建設安置房，先行進行村民安置。鼓勵早簽約、多得益、先選房。區(qū)政府可制定具體的獎勵辦法。

第三十三條 政府征收儲備的項目，由各區(qū)依法進行征收。對經協商達不成一致的留守戶，依法通過行政裁決、司法訴訟、強制執(zhí)行等方式解決。

合作改造、自主改造項目，村集體經濟組織與村民之間就已簽訂的補償安置協議產生爭議的，村民理事會可進行協調；協調無果的，可依法提起民事訴訟。

合作改造、自主改造項目，經村民大會或村民代表大會依法表決，由村集體經濟組織自愿申請將集體建設用地轉為國有建設用地的，對少數無法達成協議的村民，應當加強宣傳、解釋工作，村民理事會也可協助村民委員會、村集體經濟組織進行協調；經多次協商仍無法達成協議的，由區(qū)政府依法作出征收補償決定，并依程序申請法院強制執(zhí)行。

第三十四條 對已全額繳清土地出讓金并拆遷平整完畢的地塊，可根據規(guī)劃文件以宗地為單位分塊申辦土地證。舊村莊改造完成拆遷補償安置并注銷原土地、房屋產權登記后申請辦理土地確權登記。

根據項目實施方案屬保留范圍的房屋，符合規(guī)定補償標準，已進行違法用地處罰且符合確權條件的，可辦理確權登記；屬拆除后安置村民住宅的，須憑拆遷補償協議、本村村民身份證明等資料辦理確權登記；集體物業(yè)憑批準的項目實施方案確認的面積、性質等資料辦理房屋確權登記；其他合法權屬人憑拆遷補償協議等資料辦理房屋確權登記。

被拆遷人按規(guī)定取得的拆遷安置住宅不受商品房限購政策限制。

第五章 利益調節(jié)

第三十五條 對更新范圍內規(guī)劃建筑總量與規(guī)劃技術指標控制要求不一致的情況，可通過區(qū)域內統籌異地安置、節(jié)余面積獎勵等辦法解決。

第三十六條 舊村莊更新改造項目應當結合土地市場情況，參照半年內土地公開出讓成交價格和周邊區(qū)域新建商品房交易價格，按照下列程序綜合確定融資樓面地價：

（一）片區(qū)策劃方案上報市城市更新部門前，由區(qū)政府委托有資質的評估機構評估，并按規(guī)定審議融資地價；

（二）項目實施方案上報后，由市城市更新部門會同國土部門進行審核并可組織專家審議、多家評估公司比選，出具融資地價的審核意見后報市城市更新領導機構審定。

第三十七條 舊村莊更新改造項目，經審定的項目實施方案確定的建筑面積（用地）與規(guī)劃的建筑面積（用地）相較有節(jié)余的，按照4∶3∶3的比例由市政府、區(qū)政府、村集體進行分配；市、區(qū)政府用于增加公建配套或統籌建設城市更新改造安置房，村集體用于改造項目的統籌安排。

第三十八條 舊村莊改造選擇合作企業(yè)過程中，經競爭節(jié)余的融資建筑面積由區(qū)政府和村集體按照5∶5進行分配，用于改造項目的統籌安排。節(jié)余的融資地塊土地純收益扣除按規(guī)定計提和上繳的部分后，由區(qū)政府和村集體按照5∶5的比例分成；區(qū)政府所得部分用于設立城市更新資金，專項扶持本區(qū)城市更新項目。

第三十九 條符合條件的舊村莊安置復建房項目，依據棚戶區(qū)改造政策，按照安置復建面積“建一免一”的原則，減免城市基礎設施配套費，并可在本市權限范圍內依法減免其他行政事業(yè)性收費和政府性基金。

稅務部門應當發(fā)揮稅收調節(jié)作用，加大相關稅費的收繳力度，建立和完善相應的稅費征收監(jiān)督機制。

第四十條 融資地塊由政府儲備公開出讓的，土地出讓金以實際成交價格為準。融資地塊按照合作改造和自主改造以協議方式出讓的，按申請辦理土地出讓手續(xù)時點市場評估價20％計收土地出讓金。

村集體經濟組織或個人依法將集體建設用地轉為國有建設用地的，發(fā)生出售、交換、贈與（不含繼承）或自行申請補辦土地出讓時，按申請時點相應土地用途市場評估地價的20％或房屋市場評估價的5％計收土地出讓金。

第六章 微改造

第四十一條 以保護歷史文化和自然生態(tài)、促進舊村莊和諧發(fā)展為目的舊村莊微改造項目，本章有特別規(guī)定的，適用本章規(guī)定，本章無特別規(guī)定的，適用本辦法第一至五章規(guī)定。舊村莊微改造項目涉及辦理融資地塊出讓的片區(qū)策劃、方案編制及審批和項目實施，應當適用本辦法第二至五章規(guī)定。

第四十二條 鼓勵村集體增加市政基礎設施和公共綠地，實施管線下地，并利用舊廠房、留用地建設農民公寓、公共租賃房等項目，對舊村莊進行抽疏整治。

市相關職能部門負責審批農民公寓的建設規(guī)劃并予以劃撥供地，區(qū)政府負責審批扶持引導資金的使用。

第四十三條 區(qū)政府組織進行基礎數據摸查，征詢村民意見，對舊村莊改造范圍進行劃定和認定，并編制微改造方案。確有資金平衡需要的，可以把集體低效物業(yè)用地和留用地納入改造范圍進行綜合改造。

第四十四條 舊村莊微改造的費用由村集體和村民投入為主，政府原則上只給予宅基地換房的安置規(guī)模，并按片區(qū)基準容積率核算外來務工人員租賃住宅的建設規(guī)模，對于這兩類住宅的建設成本不給予融資建筑面積。對將城市基礎設施納入舊村莊微改造一并實施的，可統籌考慮相關融資及代建工作。

第四十五條 舊村莊微改造項目實施方案如不涉及控制性詳細規(guī)劃調整的，可由區(qū)政府按照《廣州市城市更新辦法》及配套文件審批后，向市國土部門申請辦理供地。

舊村莊微改造項目實施方案如涉及控制性詳細規(guī)劃調整的，由區(qū)政府報市城市更新部門審核復建安置規(guī)模后呈市城市更新領導機構審議，并按程序報市規(guī)劃委員會，完成控制性詳細規(guī)劃調整后可申請相關用地的劃撥。

第四十六條 微改造項目實施方案按照《廣東省農村集體經濟組織管理規(guī)定》中涉及村民切身利益的重大事項相關規(guī)定進行表決，表決同意后，方可上報區(qū)政府審查。

政府主導的以整治修繕為主的舊村莊更新改造項目無需進行表決。

舊村莊微改造項目實施方案涉及房屋拆遷補償安置等重大事項的，由區(qū)政府牽頭組織村民委員會或村集體經濟組織按規(guī)定表決通過后啟動實施。自批復之日起2年內，涉及的重大事項未能取得80％以上村集體經濟組織成員同意的，批復自行失效。

第四十七條 政府可運用國家有關改造貸款政策性信貸資金等專項資金，撥款或借資扶持村集體，對舊村莊進行抽疏整治，利用低效土地興建農民公寓或集體物業(yè)。

第七章 附則

第四十八條 舊村莊更新改造可核算的改造成本包括前期費用、建安費用、臨遷費用、拆除費用、市政費用、農轉用費用、不可預見費用等，并動態(tài)調整核算辦法。

集體經濟物業(yè)租賃合同提前解約及停業(yè)損失補償等在實施改造時可能發(fā)生的費用不在改造成本中單列，全部計入不可預見費據實列支。

改造項目具體啟動實施階段，由村集體自行統籌解決改造范圍內違法建設拆除問題，相關費用不得納入項目改造成本。

第四十九條 市城市更新部門負責依據本辦法，起草具體項目程序指引、復建安置資金管理辦法、舊村莊改造表決細則、舊村莊改造成本核算辦法、舊村莊微改造技術規(guī)范等相關配套文件，報市政府批準后實施。

第五十條 本辦法自2016年1月1日起施行，有效期5年。有效期屆滿或相關政策法規(guī)依據變化，根據實施情況評估修訂。

本辦法施行前項目實施方案已通過原市“三舊”改造領導小組審議且在有效期內的，不適用本辦法。

廣州市舊廠房更新實施辦法

第一條 為進一步推進和規(guī)范本市舊廠房更新改造工作，完善城市功能、優(yōu)化產業(yè)結構、統籌城鄉(xiāng)發(fā)展、推進城市有機更新，根據有關法律法規(guī)和《廣州市城市更新辦法》的規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 市轄區(qū)內2007年6月30日前建成或取得土地使用權的“退二”企業(yè)用地及低效利用的舊廠房、舊倉儲、舊站場、舊市場等（以下統稱舊廠房）建設用地，符合以下條件的可列入改造范圍：

（一）經劃撥、出讓等方式合法取得國有土地使用權的土地、符合登記確權條件（含1987年1月1日前已使用）的歷史國有土地；

（二）已取得合法集體建設用地使用權的舊廠房用地；

（三）按照省“三舊”政策完善歷史用地手續(xù)的原集體舊廠房用地。

2007年6月30日后建成或取得土地使用權的舊廠房項目，不適用本辦法。

2007年6月30日前取得國有土地使用權的舊廠房，其用地未按照土地劃撥決定書或土地出讓合同約定進行建設的，不適用本辦法。

2009年12月前已列入我市“退二進三”目錄并已簽訂補償協議取得部分或全部補償款的舊廠房用地，不適用本辦法。

第三條 舊廠房更新改造應當遵循“政府主導、企業(yè)參與、科學規(guī)劃、連片改造、配套優(yōu)先、集約節(jié)約”的原則，以促進產業(yè)轉型升級、轉變經濟發(fā)展方式、提高土地高效利用為目的，充分調動土地權屬人的積極性，鼓勵金融、總部經濟、文化體育等現代產業(yè)發(fā)展，推動制造業(yè)高端化發(fā)展，增加生態(tài)用地和公共配套設施用地，優(yōu)化城鄉(xiāng)環(huán)境。

第四條 舊廠房更新改造項目應當符合國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃。

舊廠房更新改造項目應當符合片區(qū)策劃方案確定的發(fā)展定位、更新策略和產業(yè)導向，納入年度城市更新項目實施計劃，有序、穩(wěn)步推進。

第五條 市城市更新領導機構負責審議舊廠房更新改造重大政策措施，審定城市更新規(guī)劃、計劃和城市更新資金使用安排，審定舊廠房更新改造項目實施方案。

市城市更新部門負責研究起草舊廠房更新改造政策，組織編制年度舊廠房更新改造項目計劃、專項資金使用計劃，負責舊廠房更新改造項目方案審核、用地整合及批后監(jiān)管。

各區(qū)政府負責組織本轄區(qū)舊廠房更新改造的具體實施。

土地儲備等機構依照職責協助做好舊廠房更新改造相關工作。

各相關主管部門在各自法定職責范圍內依據市城市更新領導機構的決策辦理舊廠房更新改造項目的行政審批。

第六條 市城市更新部門負責匯總市本級投資的城市更新改造項目基本情況，報市發(fā)展改革部門列入市政府投資項目儲備庫，并下達市本級政府舊廠房更新改造項目投資計劃。

市財政部門每年安排一定專項資金用于政府主導項目的土地征收、收購與整理，并依法對資金使用進行監(jiān)督管理。

第七條 按照舊廠房土地處置方式劃分，舊廠房改造方式分為政府收儲、自行改造以及政府收儲和自行改造結合三種。

第八條 國有土地上的舊廠房改為保障性住房外的居住用地的，由土地儲備機構收購，政府組織公開出讓。除花都區(qū)、從化區(qū)、增城區(qū)外，用地規(guī)劃容積率在2.0以內的，按照土地公開出讓成交價款的40％計算補償款，超出2.0部分不再計算補償款；花都區(qū)、從化區(qū)、增城區(qū)的用地規(guī)劃容積率（毛容積率，下同）在2.0以內的，按照土地公開出讓成交價款的50％計算補償款，超出2.0部分不再計算補償款。土地出讓成交后因規(guī)劃調整使土地價款發(fā)生增減的，收益補償不再調整。國有土地上舊廠房改造為居住用地方式的，由企業(yè)自行搬遷整理土地，原土地使用權人的土地整理、修復費用不再另行補償。

權屬人交地后，土地出讓部門應當在1年內組織出讓。未能在1年內實施出讓的，土地儲備機構應先行向權屬人按新規(guī)劃用途基準地價的40％預支補償款，在補償土地收益時予以抵扣。權屬人逾期未交地的，每年按補償款的10％扣減補償款。

第九條 國有舊廠房改造為商業(yè)服務業(yè)設施用地，符合以下情形之一的，企業(yè)應當將地塊交由政府收儲，由政府依法收回土地使用權：

（一）位于舊城區(qū)、重點功能區(qū)的核心發(fā)展區(qū)、重點生態(tài)敏感地區(qū)以及“珠江黃金岸線”等重要珠江景觀控制區(qū)范圍內；

（二）位于地鐵、城際鐵路站點周邊800米范圍內；

（三）其他市政府明確規(guī)定納入儲備的。

在本條第一款規(guī)定的收儲范圍外，舊廠房權屬人可以按要求申請自行改造或者交由政府收儲。自行改造用地按照規(guī)劃新用途的基準地價，扣減已繳納的原用途土地出讓金的未使用年限部分后補交土地出讓金。自行改造用地應按照用地比例由舊廠房權屬人無償配建公建配套設施。政府收儲部分用地，按本辦法第八條的規(guī)定取得補償。

在本條第一款規(guī)定的收儲范圍內，符合以下情形之一的，企業(yè)也可申請部分用地用于自行改造：

（一）權屬用地（包括一個權屬人擁有多宗地塊的）面積超過3公頃且改造后用于建設總部經濟、文化體育產業(yè)、科技研發(fā)、電子商務等現代服務業(yè)的，原業(yè)主可申請將不超過50％的規(guī)劃經營性用地用于自行改造，其余用地應當納入土地儲備。自行改造部分的用地按照規(guī)劃新用途的基準地價，扣減已繳納的原用途土地出讓金的未使用年限部分后補交土地出讓金。自行改造用地應當按照用地比例無償配建公建配套設施；納入土地儲備的部分按本辦法第八條取得補償款。

（二）權屬用地（包括一個權屬人擁有多宗地塊的）面積不足3公頃（含3公頃），但舊廠房業(yè)主同意將權屬用地上控制性詳細規(guī)劃總建筑面積的30％無償移交政府統籌安排的，原業(yè)主可申請自行改造。經批準自行改造部分的建筑面積，按照規(guī)劃新用途的基準地價，扣減已繳納的原用途土地出讓金的未使用年限部分后補交土地出讓金。無償移交政府部分的建筑面積無需補交土地出讓金。由于特殊情形無法移交政府的建筑面積可按等值原則折抵貨幣返還政府。

第十條 國有土地上舊廠房采取不改變用地性質升級改造（含建設科技企業(yè)孵化器）方式改造的，可由權屬人自行改造。按規(guī)劃提高容積率自行建設多層工業(yè)廠房的，可不增收工業(yè)廠房土地出讓金；用于建設科技企業(yè)孵化器的，按照《廣東省人民政府關于加快科技創(chuàng)新的若干政策意見》（粵府〔2015〕1號）及我市有關科技孵化器建設等有關規(guī)定執(zhí)行。若其配套的辦公和商業(yè)服務業(yè)設施用地面積超過總用地面積7％或建筑面積超過總建筑面積14％的，應當按規(guī)定繳納土地出讓金。

舊廠房采取不改變用地性質升級改造（含建設科技企業(yè)孵化器）方式改造的，應當符合城市規(guī)劃布局，符合產業(yè)導向。

第十一條 對于納入近期及中期全面改造計劃的舊村莊改造范圍內的集體舊廠房，應當納入整村改造范圍，按照舊村莊改造相關政策和要求執(zhí)行。

對于未納入近期及中期全面改造計劃的舊村莊改造范圍內的集體舊廠房，需進行升級改造的，應當以不影響整村改造的經濟平衡及實施為前提，先進行全村范圍內的規(guī)劃建設統籌，明確村集體復建安置用地、經濟發(fā)展用地、公益設施配套用地和融資用地以及政府儲備用地后，在不影響后續(xù)更新改造的情況下，可以允許集體舊廠房先行改造，并同步進行整村整治。

第十二條 用地行為發(fā)生在1987年1月1日前，或已取得同意使用土地通知書或建設用地批準書的集體建設用地或完善征收手續(xù)的建設用地，符合本辦法第十一條第二款規(guī)定的，可以按照本辦法第八條、第九條、第十條的規(guī)定實施改造。

第十三條 對于有合法用地手續(xù)的以及已完善歷史用地手續(xù)的集體舊廠房、工業(yè)園區(qū)升級改造項目，經市城市更新領導機構審定，可不納入舊村全面改造的，可以按照以下方式改造：

在規(guī)劃承載容量允許的前提下，按現狀用地面積和容積率1.8（毛）計算權益建筑面積。有留用地指標的，按舊廠房用地面積與留用地面積2∶1抵扣留用地指標，抵扣留用地指標后仍有剩余的舊廠房用地，或沒有可抵扣留用地指標的，須將該部分用地或規(guī)劃建筑面積的30％無償交給政府。超過計算權益建筑面積部分的建筑面積，按照4∶3∶3的比例，由市政府、區(qū)政府、村集體進行分配。

對于申請轉為國有土地的集體舊廠房用地，納入舊村全面改造的，按規(guī)劃用途市場評估價的20％繳納土地出讓金；納入舊村微改造的，按規(guī)劃用途市場評估價的30％繳納土地出讓金；其余的按規(guī)劃用途市場評估價的40％繳納土地出讓金。

第十四條 舊廠房改變功能是指舊廠房保留建筑物的原主體結構，按照產業(yè)布局規(guī)劃，優(yōu)先滿足增加公共空間和產業(yè)轉型升級的需要，改變部分或者全部建筑物使用功能，但不改變土地使用權的權利主體和使用期限的改造方式。

舊廠房改變功能應符合控制性詳細規(guī)劃。舊廠房改變功能項目一般不增加建筑面積，因完善自身建筑使用功能確需加建附屬設施的，應當按照相關規(guī)定取得規(guī)劃許可文件并按照有關規(guī)定補繳土地出讓金。

納入政府收儲范圍的舊廠房不適用本條規(guī)定。

第十五條 舊廠房改變功能的更新項目應當繳納的土地出讓金按照以下規(guī)定確定：

（一）原有建筑面積部分，按照其改變后的功能和土地使用權剩余期限以基準地價標準計算應繳納的土地出讓金，并扣減原土地用途及剩余期限以基準地價標準計算的土地出讓金；因改變功能增加的建筑面積部分，按照其改變后的功能和土地使用權剩余期限以市場評估地價標準計算應當繳納的土地出讓金。

（二）新建的建筑面積屬于城市基礎設施、公共服務設施及電梯、連廊、樓梯等輔助性公用設施的，免收土地出讓金；屬于新型產業(yè)用房或產業(yè)配套設施的，按照相應基準地價標準的50％計收土地出讓金。

（三）非商品性質房地產轉為商品性質的，應當按照有關規(guī)定另行補繳相應土地出讓金。

第十六條 舊廠房用地規(guī)劃為道路、綠地、政府保障性住房等公益性用地的，由政府按照《國有土地上房屋征收與補償條例》和本市農民集體所有土地征收補償辦法依法進行征收。

第十七條 舊廠房改造項目原址建筑經市文化、規(guī)劃、工業(yè)和信息化部門認定屬工業(yè)遺產且有保留價值的，應當按規(guī)劃要求保留使用。

第十八條 有可能產生土壤污染的工業(yè)企業(yè)遺留場地再開發(fā)利用時，出讓前應當開展必要的土壤環(huán)境調查和風險評估工作，確保土壤環(huán)境質量符合后續(xù)開發(fā)利用要求。

第十九條 舊廠房土地權屬人與實際使用人不一致時，由土地權屬人與實際使用人達成補償協議后，再向城市更新部門提出改造申請。對實際使用人的搬遷補償由土地權屬人與其協商解決。

第二十條 舊廠房改造項目，征收、收購主體與土地權屬人已簽訂收地補償協議，在完善用地結案和原權屬證書注銷后，可申請辦理土地使用權確權登記給征收、收購主體。舊廠房權屬人交地后，應當按照《廣州市人民政府辦公廳關于土地節(jié)約集約利用的實施意見》（穗府辦〔2014〕12號）第（十九）條規(guī)定加強管理。

第二十一條 各相關部門應當依法查處土地權屬人擅自變更舊廠房實際用途和使用功能，將工業(yè)用地和建筑用于商貿服務業(yè)經營的行為。

第二十二條 舊廠房更新改造項目由土地權屬人自行改造的，自取得項目實施方案批復之日起，未在批復的時限內辦理出讓手續(xù)的，批復自動失效；舊廠房更新改造項目用地交由政府儲備的，自取得項目實施方案批復之日起，如未在批復的時限內完成土地移交，批復自動失效。

第二十三條 市城市更新部門負責依據本辦法，起草具體項目行政審批程序指引、專項資金管理辦法、舊廠房改造補償標準等相關配套文件，報市政府批準后組織實施。

第二十四條 本辦法自2016年1月1日起施行，有效期5年。有效期屆滿或相關政策法規(guī)依據變化，根據實施情況評估修訂。

本辦法施行前項目實施方案已通過原市“三舊”改造領導小組審議且在有效期內的，或已簽訂收儲協議的，不適用本辦法。

廣州市舊城鎮(zhèn)更新實施辦法

第一條 為進一步推進和規(guī)范本市舊城鎮(zhèn)更新改造工作，促進城鄉(xiāng)建設協調發(fā)展，優(yōu)化城市生態(tài)環(huán)境，完善城市基礎設施配套，根據有關法律法規(guī)和《廣州市城市更新辦法》的規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法等有關規(guī)定組織實施的對舊城鎮(zhèn)危破舊房集中、基礎設施落后等地段進行更新、保育、活化的活動。

第三條 對按規(guī)定納入舊城鎮(zhèn)更新改造的區(qū)域，按照節(jié)約集約高效用地和傳承城市歷史文脈的要求實施改造，以保護歷史文物古跡，改善人居環(huán)境、完善公共服務配套和優(yōu)化城市功能布局。

舊城鎮(zhèn)更新應當結合歷史文化名城保護，對傳統特色街區(qū)、地段、人文、習俗、文物古跡和近現代史跡，應當遵循“科學規(guī)劃、嚴格保護、發(fā)掘內涵、活化傳承”的原則，保持和延續(xù)其傳統格局和歷史風貌，維護歷史文化遺產的真實性和完整性，繼承和弘揚嶺南地區(qū)優(yōu)秀傳統文化。

第四條 舊城鎮(zhèn)更新改造工作實行政府主導、以區(qū)為主、部門服務、屬地負責。屬地區(qū)政府是本區(qū)舊城鎮(zhèn)更新改造的責任主體，負責改造前期摸查、編制改造方案和拆遷補償安置方案、拆遷安置、建設本區(qū)就近安置房、土地整備、項目運作、建設管理、維護社會穩(wěn)定等工作。

各區(qū)政府應當從實際出發(fā)，對本區(qū)域的舊城鎮(zhèn)區(qū)進行網格化、片區(qū)化、全覆蓋性梳理、調查，根據梳理、調查的基本情況，結合房屋危破狀況、土地利用效率、環(huán)境條件、歷史文化等因素，明確更新改造的選址范圍和方案。

市城市更新部門負責制訂全市舊城鎮(zhèn)改造相關的配套政策，負責編制舊城鎮(zhèn)改造年度計劃，負責審核項目實施方案，統籌資金平衡，協調配合辦理舊城鎮(zhèn)改造涉及市級權限范圍內的立項、國土規(guī)劃、房管建設等各項審核、審批事項，負責指導、協調和監(jiān)督各區(qū)舊城鎮(zhèn)更新改造工作。

第五條 舊城鎮(zhèn)更新改造資金納入財政預算予以保障。資金主要用于舊城鎮(zhèn)更新片區(qū)策劃和方案編制、項目的現狀調查、政府主導項目的收儲及土地整理、項目經濟難以自身平衡的扶持專項補助以及啟動等。

第六條 舊城鎮(zhèn)更新改造可以采取以下方式進行：

（一）全面改造。對危破房分布相對集中、土地功能布局明顯不合理或公共服務配套設施不完善的區(qū)域，應當以改善人居環(huán)境、完善公共服務配套和優(yōu)化城市功能布局為目的，按照現行城市規(guī)劃和節(jié)約集約高效用地的要求實施成片重建改造。對于規(guī)模較大的舊城鎮(zhèn)全面改造項目，可由政府先建設安置房后啟動改造拆遷，并探索零星自愿申請改造、成片協商收儲改造與國有土地上房屋征收相結合的更新方式。

（二）微改造。

1.整飾修繕。對零散分布的危破房或部分結構相對較好但建筑和環(huán)境設施標準較低的舊住房，可結合街區(qū)綜合整治，采取原狀維修、原址重建、強化安全防護措施等多種方式予以改造，消除居住安全隱患，完善各種生活設施，改善居民的生活條件。

2.歷史文化保護性整治，即以歷史文化保護為主要目的，并對周邊環(huán)境進行整治的項目。對歷史文化街區(qū)和優(yōu)秀歷史文化建筑，應當嚴格按照“修舊如舊、建新如故”的原則進行保護性整治更新，按照“重在保護、弱化居住”的原則，依法合理動遷、疏解歷史文化保護建筑的居住人口。探索采取出售文化保護建筑使用權或產權的方法，引進社會資金建立保護歷史文化建筑的新機制。

第七條 對于納入年度實施計劃的舊城鎮(zhèn)改造項目，由區(qū)政府組織對改造范圍內的人口、戶數、土地、房屋、文化遺存、改造意愿、公共服務設施等進行詳細調查。其中，人口、戶數等信息由戶籍管理部門出具意見；土地、房屋現狀調查由區(qū)國土規(guī)劃部門根據有資質的測繪機構出具的土地勘測定界技術報告書、房屋測繪成果，對土地權屬和用地證明文件以及房屋產權登記查冊表等資料審核出具意見，并經區(qū)政府審查確認；對文化遺存、有保留價值的建筑、古樹名木等應當征詢文化、林業(yè)和園林部門意見；對現狀交通和市政配套設施、公共服務設施情況以及現行控規(guī)及上層次規(guī)劃的要求應當征詢規(guī)劃部門意見。

第八條 全面改造項目由屬地區(qū)政府按照《廣州市城市更新辦法》的有關規(guī)定編制和報批項目實施方案。

微改造項目由區(qū)政府委托具有規(guī)劃資質的規(guī)劃設計單位，根據城市更新片區(qū)策劃方案和現狀調查成果，編制項目實施方案。項目實施方案應當參考全面改造項目實施方案編制內容并根據實際情況適當精簡制定，主要包括現狀調查成果、改造范圍、改造成本、改造模式、規(guī)劃方案、改造成效、歷史文化保護專項規(guī)劃、建設時序等內容。

第九條 全面改造項目應當按照以下規(guī)定征求改造區(qū)域居民的意見：

（一）第一輪，征詢改造區(qū)域居民意愿，同意改造戶數的比例達到90％以上（含90％）的，方可啟動改造，并辦理地塊改造前期手續(xù)；

（二）第二輪，征詢改造區(qū)域居民對拆遷補償安置方案的意見，在規(guī)定時間內，簽訂附生效條件的房屋拆遷補償安置協議的居民達到2/3以上（含2/3）的，方可具體實施拆遷。

微改造項目應當征詢改造區(qū)域內居民的意愿。

第十條 全面改造項目由市、區(qū)政府安排財政資金組織拆遷補償安置，房屋拆遷完畢后，可通過公開出讓融資地塊土地使用權回籠資金。如項目需要引入社會資金用于拆遷補償安置和土地整理的，應當通過公開方式，選擇市場主體具體實施。被選定的投資實施主體按協議約定投資完成拆遷補償安置和土地整理后，政府通過市公共資源交易中心平臺公開出讓土地，同級財政部門按照協議約定統籌安排資金，支付相應費用給投資實施主體。

由政府統籌實施的微改造項目由市、區(qū)財政安排資金。由權利主體或者街道（社區(qū)）與權利主體共同完成的微改造，可由市、區(qū)財政安排資金補貼，并在現行法規(guī)政策允許的前提下，吸引社會力量參與。

第十一條 區(qū)政府負責牽頭組織制訂全面改造項目征收補償安置方案。舊城鎮(zhèn)更新改造征收補償安置政策和標準按照本市國有土地上的房屋征收有關政策和標準執(zhí)行。

第十二條 市、區(qū)城市更新部門應當結合城市規(guī)劃和舊廠、舊村改造，選址建設適配、緊湊、節(jié)地型的跨區(qū)域異地安置社區(qū)，加快配套安置房建設；同步推進異地安置房項目的市政、公建、公用、公交等配套設施建設，通過動遷導出區(qū)與導入區(qū)的分工合作，積極引進優(yōu)質的教育、醫(yī)療、商業(yè)等社會資源，切實解決異地安置居民的后顧之憂。異地安置房可以通過土地公開市場引入社會資金進行建設。

市、區(qū)國土規(guī)劃部門應當落實安置房用地，納入土地供應年度計劃優(yōu)先保障。鼓勵企業(yè)、村集體提供存量土地建設就近安置房。閑置土地、“爛尾地”、前置審批用地、劃撥用地等存量土地（納入全市“退二進三”計劃的用地除外）的用地單位愿意配合建設就近安置房的，可在符合城市規(guī)劃的情況下，合理調整土地用途，適當增加地塊開發(fā)強度。

第十三條 市城市更新部門應當統籌使用好各種政府安置房源，將適配的房源優(yōu)先用于舊城鎮(zhèn)更新改造拆遷補償安置。

第十四條 符合條件的舊城鎮(zhèn)改造的安置復建房項目，依據棚戶區(qū)改造政策，按照安置復建面積“建一免一”的原則，減免城市基礎設施配套費，并可在本市權限范圍內依法減免其他行政事業(yè)性收費和政府性基金。

舊城鎮(zhèn)改造項目可同步享受國家、省、市有關的棚戶區(qū)改造、“三舊”改造等優(yōu)惠政策。

第十五條 符合以下情況的社區(qū)微改造項目，應當給予鼓勵或獎勵：

（一）在傳統商住混合的用地格局及現狀商業(yè)氛圍濃厚的臨主街一線界面，允許有條件地變更建筑使用用途；

（二）歷史建筑的使用現狀與建筑的使用性質、內部使用功能不一致，對建筑的保護產生不利影響的，建筑所有人可以按照建筑的具體保護要求提出建筑物使用性質變更；

（三）為地區(qū)提供公益性設施或者公共開敞空間的，在原有地塊建筑總量的基礎上，可獲得獎勵，適當增加經營性建筑面積。

具體鼓勵和獎勵操作指引由市城市更新主管部門會同國土規(guī)劃部門制定。

第十六條 對舊城鎮(zhèn)改造，應當采取不同于新區(qū)開發(fā)建設管控方式，采用適用于傳統舊街區(qū)的規(guī)劃技術標準，尤其是街區(qū)建筑密度、綠地率、建筑間距、消防技術要求、停車配套等方面的標準和規(guī)范。

第十七條 本辦法自2016年1月1日起施行，有效期5年。有效期屆滿或相關政策法規(guī)依據變化，根據實施情況評估修訂。

本辦法施行前項目實施方案已通過原市“三舊”改造領導小組審議且在有效期內的，不適用本辦法。公開方式：主動公開抄送：省府辦公廳，市委各部委辦局，市人大常委會辦公廳，市政協辦公廳，市紀委辦公廳，廣州警備區(qū)，市法院，市檢察院，各民主黨派，市工商聯，各人民團體，各新聞單位。

廣州市人民政府辦公廳秘書處 2015年12月29日印發(fā)